深圳全国首例养老用地挂牌 开发商称”不是我的菜”

两地块分别位于宝安区和龙华新区,拟转让给企业开发养老院

羊城晚报记者 陈骁鹏

“养老地产”的发展备受瞩目,虽说极具前景,但也饱受利用“养老”圈地的质疑。本月底,深圳首次以挂牌方式公开出让两块养老设施用地,引发各界关注。

记者19日从深圳市土地交易中心发布的公告获悉,两块挂牌出让的养老设施用地,均属于社会福利用地,两块用地均难以用作住宅面积开发,只适用于建设民用养老院。

记者观察发现,深圳此次“引入社会资本进入民生领域”,实际上是改变了以往社会福利用地只能由政府投资开发,而“民用养老院”只能租赁场所经营的局面。

福利用地

价格不及商地十分之一

公告显示,两地块分别位于深圳原关外的宝安区和龙华新区。位于宝安中心区的“A001-0198”出让地块,占地面积10860平方米,可建筑面积仅为27000平方米,起拍总价6850万元。位于龙华新区民治街道的“A805-0052”地块,占地面积6920.16平方米,可建筑面积15220平方米,起拍总价4000万元。

记者注意到,两宗地块的用途均为社会福利用地,土地出让使用年限均为50年。按照估算,每平方米的楼面地价仅一两千元。据悉,前不久宝安中心一块商业用地拍卖,楼面均价十倍于此价。

在公告中,地块的用途是养老设施,但未详细列明具体建成什么,地块出让条件中没有对地块提出其他具体要求,仅在最后一个条件中强调,“竞得人须与深圳市民政局(以下简称市民政局)签订相关用地监管协议书”。

“其他地方没有过,这是全国首例的养老设施用地出让。”研究全国土地招拍挂市场的高力国际调研及咨询部董事陈厚桥告诉记者,各地区的养老设施用地,都是社会福利用地,对开发商都是限制的,主要由政府通过划拨的形式给相关的政府机构,有的企业则通过和医院、福利机构合作的方式介入,很少有企业能拿地建养老院。”

容积率低

不适合搞养老地产开发

“地太小,不适合搞养老配套住宅开发,只能建个民办养老院。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺向记者分析说,两宗地块都在一万平方米左右,容积率在3以内。一般而言,有住宅建设的用地,其容积率都在4以上,因此推算两宗用地只能建设为民办养老院,不可能搞养老地产开发。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁解释说,中国老龄化严重,养老地产刚起步,在房地产业内是一块大肥肉,“人人都想吃,现在却人人都吃不到”,因为这方面的政策始终不是太明朗,企业都跃跃欲试却又十分谨慎。

宋丁认为,“深圳这一次开放资本进入,严格来说也不算是向民间资本开放养老地产,因为就这两块地而言,开发商不能用作成片的住宅开发,仅仅是单一的养老院建设和运营,开发周期长,回报少,对他们来说没有吸引力。”

门槛不高

允许合伙开发甚至转卖

哪些企业和个人有竞拍资格?公告只要求,“中华人民共和国境内的公司、组织,均可独立或联合竞买本次出让宗地。“换句话说,只要买得起的企业都可以参与竞标。

高力国际调研及咨询部董事陈厚桥根据用地的出让公告,作出分析,“深圳迈出了第一步,从出让的细节中可以看出,一方面担心被外界误认为允许开发商圈地,一方面又担心用地没人要。”他说,两块地虽然不在罗湖和福田等深圳中心地段,却位于宝安和龙华等繁华区域的中心位置,首先改变了以往养老院选址郊区的惯性,其次在竞买对象中,并没有过多条件限制,比如没有要求有房产开发的相关资质,也没有运营养老院的专业资质限制。

他认为,“竞得人可在深圳市依法注册设立全资子公司,并通过签订土地使用权出让合同补充协议,办理土地使用权变更至全资子公司的手续,且该全资子公司须重新与深圳市民政局签订相关用地监管协议书”这一条件,实际上是允许企业在买到土地后,可以通过各种方式,引入合伙人共同开发,从字面理解,甚至还有可再度转让的操作空间。他解释,目前国内并没有很专业的养老地产开发团队,大多数企业资金充裕,却在养老地产这一块找不到合适的盈利模式,但国外其实是有很多开发养老地产的专业团队的。

冷淡观望

开发商称不是他们所长

深圳地产开发行业知名人士张梧峰曾在深圳开发营运过几个中小型商住楼盘,并且一直以来非常关注养老地产。

“我们很关注这两块地,但没有参与拍卖”,张梧峰接受记者采访时表示,目前,不管是政府还是企业,都是刚开始起步探索养老地产发展,作为企业,一方面有责任发展公益,另一方面还是要研究如何将项目转化为盈利。

记者随后联系了万科、佳兆业等大型房企,截至发稿时止,对是否参与竞拍一事他们均未回应。

深圳一家上市房企不愿具名的相关人士告诉记者,这是深圳市政府首次出让与养老相关的用地,“按理说应该捧场,但地块的规模和建设方向不属于我们擅长的范围,这块地更适合中小型民企。”

对于开发商的冷淡和观望,陈厚桥认为,“深圳是第一次尝试,实际情况和企业的期望值并不一致。”

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